マンションを購入する時に考えたこと
マンションを購入したので、その時にいろいろ考えたことをつらつらと書いてみます。
korilog.hatenablog.com
購入までの経緯はこちら。
korilog.hatenablog.com
前提として3LDKは賃貸より購入したほうが良さそう
3LDKになるとその分専有面積も増え、物件価格があがります。物件価格が上がるとその分賃貸の値段もあがるので、購入したほうが得に見えてきます。
仮に、賃貸の場合は4割増しだとすると、購入で月々10万円の物件なら賃貸で14万円ですが、20万円の物件だと28万円になります。4万円の差なら許容できても、8万円の差、と言われると厳しくなったりします。
また、3LDKは家族向けで基本的には終の住処として購入されるため、そもそも賃貸に出る数が少ないです。
購入のリスクについて
よく言われるのは転勤した場合に購入した家を売らないといけないことだが、私の会社は転勤がないのであまり関係ない。もし転職する場合も、渋谷の会社やリモートの会社の条件で探せます。とは言え自由に引っ越せる賃貸よりは転職の自由度が下がる。
金銭的なリスクで言うと災害時の金銭的負担があります。水害はハザードマップに載っているので事前に想定できます。地震は断層や大地震の予想があるが、こればっかりは運次第、津波は海から離れて標高が低くなければ大丈夫。
水害に関してはできればハザードマップ外がいいですが、床上浸水ぐらいのリスクなら保険に頼るのもありです。マンションの場合は保険が効いたとしても復旧するまで長期的にエレベーター使えないなど生活上のリスクもあります。保険がしっかりしていれば多少のホテル代も出るかもしれませんが、共有部の保険の詳細を確認するのは大変そうです。
地震に関してはマンション共有部が地震保険に入っているかどうかで被災時の支払額が大きく変わるのと、そもそも地震保険は物件評価額の50%までしか出ないので、賃貸と比べると大きく被災した場合のリスクは高いです。とは言え、今住んでいる賃貸はそもそも旧耐震なので、最近のマンションに住むほうがリスクは圧倒的に少ないです。
生命保険代わり
住宅ローンは購入者が死ぬと払わなくて良くなり、もちろん購入した家は遺族のものになります。仮に20年後にローンが2000万残っている状態で私が死ぬと、死亡保険2000万円貰えるのと実質同じです。
試しにライフネット生命で生年月日を入れて、2000万の補償で20年選ぶと20年合計の保険料が76万円でした。
www.lifenet-seimei.co.jp
さらにauじぶん銀行だと癌になっても半額免除さるのと、30日以上入院するとその月のローンの返済が免除されます。
個人的には賃貸住まいに加えて生命保険やがん保険に入るよりは、住宅ローンの方が得に感じました。
購入タイミングについて
オリンピックが終わったら家は値下がりするから待とうと考えていた時期もありました。実際には、オリンピックはコロナで1年延期され、今のところ家が大きく値下がりしている話は聞きません。
専門家の意見を見ると、コロナ禍でオリンピックが延期になった後から徐々に値下がり、2022年頃にコロナ前の1~2割安くなる、とのことでした。その後はまた上昇するらしいです。
www.sumu-log.com
個人的にもコロナ禍でも大暴落は発生していないので、下がっても1~2割というのは現実的な気がします。また、その後上昇ですが、コロナ禍が落ち着けばまた東京に人が集まるのと、東京は他国からの観光地としても人気なため、東京都心部はほぼ確実に値上がり続けると思います。
そのため、2年待って1~2割の下落を待つかどうかを検討しました。まず、2年待った場合、今住んでいる家の2年分の家賃は約350万でした。仮に今5000万の家が2割下がった場合、1000万安くなるので待ったほうが良さそうです。1割だと500万しか安くならないので、350万の家賃を考えると悩ましいところです。
これだけなら待っても良さそうだと思いましたが、2年後に確実に買いたい家が見つかる確率も考えました。これは逆に、過去2年間で買いたい家があるかを確認しました。具体的には先程のマンションマニアさんのサイトで、記事を2017年頃まで2年以上遡り、2割下落するなら買いたいなぁと思う物件を探しました。
manmani.net
すると私が購入したドレッセ中央林間以外に条件に合う物件がありませんでした。つまり、2年待っても良い家に出会う確率が低いのです。そして、2年で見つからなければまた相場が上昇し、家賃も遅くなるほど払うことになり、ますます辛くなります。
他にも、今0歳の子供が2年後だと2歳になり、ハイハイや歩き回るには今の家だと狭くて物が多く危険なことと、保育園でできたお友達とも引っ越しで別れることになります。同じくママは今産後で働いていませんが、そろそろパートで働く予定なので、2年後だと仕事も引っ越しに伴い新しく探す必要もでてきます。
これらのことから、値下がりするかもしれないが、待ってもいい物件が見つかる可能性が低い、子供やママの都合上今引っ越した方が良い、などの理由で、今いい物件があるなら購入した方が良い、と考えるようになりました。
住宅ローン減税
住宅ローン減税の存在は知っていたのですが、実際に購入を検討して調べてみると最大400万も減税されると知り驚きました。また、通常10年間の減税が2020年までの購入だと3年延長されるので、ギリギリ滑り込めました。ちなみに、3年延長はコロナで来年以降も継続されるかも知れません。
簡単にシュミレーターで調べてみたところ、13年間で私の場合は420万円ほど減税される模様です。ただし、育休中に所得が半分になり税金も減っているので、今年は満額分減税できるかは不明です。
sumai-kyufu.jp
住まい給付金
こちらは購入時に最大50万円貰える制度です。同様に上記のシュミレーターでいくら貰えるか調べてみましたが、残念ながら私の場合は収入の都合上貰えませんでした。→シュミレーターだと収入から計算するが、実際には納めた税金額から計算するらしく、ふるさと納税などで税金を減らしていると貰える可能性があるらしい。ふるさと納税していたので貰えるかもしれないので調査して申請してみる。
hibiki-fp.com
育休翌年なら収入が少ないので貰えましたが、住宅ローン減税の3年延長が終わるとそちらの方が損失が大きいため、来年の購入（購入は今年でも引っ越しを来年にすればよい）は諦めました。
ちなみに、育休翌年に購入する場合、ローンの審査時に源泉徴収の収入が育休により減っているので、源泉徴収以外に平常時の給与など提出物が増えそうです。
賃貸と購入で支払い金額の比較
購入の場合は35年のローンを払い終えた後は長く住めば住むほど賃貸より得なので、購入するなら多少無理してでもローンを組んだほうがよい、みたいなイメージでした。でも、個人的には無理はしたくない。
なので、ローン支払い中の支払いを軽く比較する
賃貸：家賃×12ヶ月×35年+更新料×35年÷2（2年に一度なので）
と
購入：（ローンの支払い+管理費・修繕積立金）×12ヶ月×35年+固定資産税概算（初年度の固定資産税×35年）-住宅ローン減税
※修繕積立金は長期修繕計画から35年の平均
で比較したところ、数十万円購入の方が多いですが、35年だと月1,000円ほどになりほぼ誤差でした。家賃に関しては賃貸とほぼ変わらずに購入できています。
ちなみに、購入の場合は初期費用として約200万円（修繕積立準備金、登記費用、ローン初期費用など）+エアコン購入代、長期的な維持費用として設備更新費用（給湯器等の設備の更新、ただし、食洗機や床暖房など賃貸ではそもそもなかった設備も多い）やリフォーム費用が賃貸よりかかるので、実際にはもう少し増えています。とは言え家の広さと設備の質が違うので、費用が増えるのは仕方がないです。前述の生命保険代と考えれば多少は回収できるので、あとは長く住むしかありません。
その他の細かな支払いとしては、購入だと火災保険が不要な保障を外して長期契約できるので、月1,000円くらいなら安くなりそうです。インターネット回線は月3,000円ほど安くなりました。賃貸で最近増えている保証会社への支払いもなくなりました。
