ドレッセ中央林間を購入しました【新築マンション】
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ドレッセ中央林間を購入しました。
渋谷から離れてマンションを購入するに至った経緯は別途書きますが、ここではドレッセ中央林間を選んだ理由をまとめます。渋谷のIT企業で働いていて、ほとんど在宅だけどたまの出社も便利にしたい、と言うような方におすすめのマンションです。
私が資料請求した時点ではまだ空きはありましたが、順調に売れているようなので興味があればお早めに見学をおすすめします。
→しばらく住んだ感想や、購入までに考えたことなども書きました。
korilog.hatenablog.com
特徴
終点駅の田園都市線中央林間駅まで徒歩5分
終点のメリットはなんと言っても座れること。渋谷まで急行で40分（最速35分らしいがだいたい40分と考えたほうが現実的）かかるが、立ったまま20分と座って40分なら個人的には座って40分の方が嬉しい。中央林間には小田急江ノ島線もあり、こちらも徒歩6分で急行なら新宿まで40分ほど。途中に町田駅も通る。どちらも40分かかるが新宿や渋谷に直通で行けるのは便利。もちろんタイミングによっては次の急行まで10分くらい待つこともあるので、駅までの徒歩と電車待ちの時間を加えて1時間ぐらい見ておくと良い。
田園都市線のデメリットとして、6:48~8:12の間に中央林間発の急行がないので、渋谷に8時~9時出社だと鈍行で1時間以上かかる。なのでその時間に出社の人にはあまりおすすめできない。とは言えその時間に出社する場合、何に乗っても満員電車だと思うので、中央林間であれば時間はかかるが座れるのは強みだと思われる。私の場合は出社が遅いので気にならなかった。
追記：2021年3月13日からダイヤが代わり朝の急行と準急が増える模様です。
≫・田園都市線：平日朝間における中央林間始発の急行・準急を拡充し、利便性と速達性を向上します。
≫・６時台の中央林間始発の準急１本を急行に変更
≫・７時台の中央林間始発の準急を２本から５本に拡大
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もちろん帰りの渋谷から乗る場合は座れないので、そこは我慢するしかない。これについてはまだ実際に出社していないので体験したらまとめます。
マンション周辺環境
中央林間は終点なので名前だけは知っていたが、勝手に田舎ののどかな街を想像していました。確かに駅から少し歩くとすぐに住宅地になってしまい、お店はほとんどなくなります。しかし、住宅地なだけあって生活に必要なものは想像以上に充実していました。
スーパーだけでも駅前の東急ストア（徒歩5分）、ロピア（徒歩4分）、エイビィ（徒歩５分）、駅の向こうのオオゼキ（徒歩9分）と徒歩圏内に4店舗あり、内3店舗は徒歩5分以内です。
同様に100円ショップも徒歩圏内にダイソー、セリア、キャンドゥの3店舗、ドラッグストアもマツキヨ、ウエルシア、ココカラファイン、トモズの4店舗、ホームセンターもカインズとコーナンの2店舗あります。
コロナ禍と育児の都合であまり外に出ずにネットショッピング中心に移行したので、実際に日常で買い物に行くのはスーパーと100円ショップだけですが、徒歩5分以内に複数店舗あるのは非常にありがたいです。もちろんそれぞれ郊外型の大型店舗なので、品揃えも豊富で、ベビーカーでも買い物しやすいです。とは言えまだ実際にすべての店舗を回ったわけではないので、全ての店舗がベビーカーで余裕のある作りかまでは追って報告します。
→全ての店舗を回った結果、オオゼキだけがベビーカーだとちょっと狭い感じでした。とは言え段差は無いので、ベビーカーで入れない、と言うわけではありません。
ちなみにお店が近いのはそれぞれのショッピングモールの中心にマンションがあるからです。駅から10分ほどの所に大きなショッピングモール（りんかんモールとラプラ中央林間）が２つあるのですが、真ん中にドレッセ中央林間があるので、マンションから見ると駅前を含めて全て5分以内になります。
駅ビルのエトモ中央林間（2015年開業）。
tokyu-etomo.jp
駅前の東急スクエア（2018年リニューアル開業）。市役所の出張所と図書館まであります。
www.chuorinkan-square.com
りんかんモール（2011年開業）。
ja.m.wikipedia.org
ラプラ中央林間（2005年開業）。
www.lapla.jp
加えて中央林間のカインズにはカインズ工房という工作機械も使えるDIYルームがあるので気になっています。
diy-style.cainz.com
少し遠出すると、2駅隣に約240店舗と巨大な南町田グランベリーパークがあります。南町田には他にもスヌーピーミュージアムや芝生でピクニックができる鶴舞公園もあります。また、3駅隣には町田駅もあります。
korilog.hatenablog.com
自転車なら10分ほどでイオンモール大和があり、車なら座間のイオンモールやコストコに10分前後（休日は混むので最悪1時間見たほうが良いらしい）になります。
子育てについては中央林間のある大和市は保育園が充実しており、なんと5年連続で待機児童０です。
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我が家はママが求職中のため、渋谷区で保育園に入れる可能性はほぼ0でしたが、大和市であれば近所に定員の空いている保育園もあり、入れる可能性があります。もちろん大規模マンションであるドレッセ中央林間ができたので、競争が激しくなる可能性はあります。
小学校は少し遠く徒歩20分ほどなので、懸念している人もいるようです。
→保育料金が都内でも割安な渋谷に対して、大和市は地方都市レベルなので結構痛手になりそう（渋谷で月1,2万円が大和市だと月5,6万円）。とは言え保育園に入れないよりはマシなので仕方ないか。
追記：保育園の連絡が来て、無事入れそうです。
全857戸の大規模物件
大規模マンションのメリットは管理費や修繕積立金等のコストパフォーマンスが良いことと、カフェやゲストルームなどの共用施設が充実していること。
基本的にはスケールメリットを得るには100戸以上あれば十分で、857戸は少し多すぎではあるものの、1棟ではなく5棟あり、1棟あたりは200戸弱なのでちょうど良い。ちなみに1棟で数百戸だとタワマンなどの特殊な建築になり、維持費や修繕費が跳ね上がるらしいです。
共用施設は豪華すぎず程よい印象で、長期的にも負債にはならなさそうな印象。ゲストルームは互いの両親が来たときに重宝しそうですし、キッズルームもあります。
857戸だと管理組合がまとまらないのではと懸念する人も多いが、100戸でも大変だと思うのでそこはスケールメリットを得るために覚悟するしかないという考え。
大規模ゆえに竣工時に完売できなかったが、コロナ禍でも順調に売れている模様で見学の度に私達の他にも見学や重要事項説明を聞いている人が多くいました。早く完売できないと負債になり資産価値も下がってしまうので、コロナ等の状況次第で売れ行きが悪化する可能性があるのが懸念ではあります。
植栽
ドレッセ中央林間の目玉はなんと言っても広大な緑です。中央林間の大規模マンションゆえにできる豊かな植栽。正直私は虫が苦手なので懸念もあるが、部屋は高層階にしたので部屋にいる限りは大丈夫です。
敷地内に緑豊かな公園があるのは子供がいると重宝します。まだうちの子は小さいですが、歩けるようになれば一緒に散歩するだけで楽しめそうで今から楽しみです。
機械式ではなく平置き&自走式の駐車場
こちらもコスパの話になりますが、機械式駐車場はお金がかかるので、全て平置き&自走式なのはメリットです。我が家は車を持っていませんが、だからこそ使っていない駐車場の維持費を払うのは避けたいので機械式でないのはありがたいです。
ちなみに、まだ駐車場はわりと空いていると聞きました。全部屋埋まれば多少は駐車場も埋まるとは思いますが、やはり駅から5分なので車を持たない人が多いようです。掲示板を見ていると車の運転が不安になった高齢者が車を手放して駅近に住むために購入する場合も多い模様。
車を持っているならおすすめの物件ですが、駐車場が空き続けると修繕積立金に回せる収入が減ることになるので、多くの空きが継続するのであれば不安があります。
→駐車場の空きに関しては、空き部屋分は売り主がある程度補填してくれているのと、空き部屋が完売して駐車場利用率が今と同じなら駐車場が足りなくなる予想とのこと。修繕積立金に対する心配はなくなりました。
ディスポーザー完備
食洗機などの部屋の設備に関しては、最悪後からリフォームでどうにでもなる物が多いのですが、ディスポーザーだけは処理槽が必要なため自部屋だけの改修では設置できません。私自身ディスポーザーを使ったことはないのですが、持っている人からは便利だとよく聞くので興味があり、できればディスポーザーがついている物件にしたいと思っていました。
引っ越し後の楽しみの一つなので、使ったら感想を書きます。昔は良く卵の殻はダメと聞いていましたが、最近の機種は殻も大丈夫なものもあるらしいので、うちの機種が大丈夫かも気になっています。
→卵OKでした。入れれないのは貝殻などわずかで、日常的な食品は大丈夫。使ってみると生ゴミがどんどん消えていくので非常に便利でした。
航空機の音
厚木基地が近くにあり頻繁に航空機が通るので、音に敏感な人は辛いかもしれません。昔は戦闘機も飛んでいたらしく、今はそれに比べれば全然気にならないレベル（昔町田で飲んでいたときに戦闘機の音を聞きましたが、その時は隣の人の声も聞き取りにくくなるほど）です。
もちろん部屋の窓を閉めれば音はほとんど聞こえません。私が今住んでいる渋谷も羽田空港の旅客機が通るようになったので、同じぐらいの音です。もちろん部屋の防音性能が全然違うのでドレッセ中央林間の方が静かだと思います。
ただし、移転した戦闘機が数十年後戻ってこない保証はないのでそこは覚悟する必要があります。とは言えそうなれば近隣住民の大反対が発生するのは目に見えているので、確率は低いのではと考えています。
→やはり窓を締めていると音はほとんど聞こえません。むしろ救急車の音の方が聞こえます。それもテレビなど室内の音があれば気にならないレベルでした。
隣が工場
敷地のすぐ南隣が三菱重工冷熱（エアコンの製造？）の工場になっています。エアリーとディライトの南側棟ベランダの景色に多大な影響がでています。
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こちらは5Fからの景色。大きな建物はないので遠くまで見えるが、すぐ手前の大部分で古い工場が見えている。実際に南側棟のモデルルームも見学しましたが、下を見るとテンションが下がる感じでした。また、高層階だったからか見学中には感じませんでしたが、工場の稼働状況次第で騒音や臭いが発生する模様です。そのせいか工場側の低層階はかなり安くなっているので、あまり気にならない場合はおすすめです。逆に高層階でも万が一工場が建て替えられて同じぐらいの高さのマンションが建つと、見晴らしが悪くなる可能性もあります。
我が家は敷地内であまり歩きたくないという理由で北側の棟にしたので、これらの影響はありません。
災害耐性
ハザードマップ上水害の可能性はほとんどないエリアです。
耐震性に関しては普通のマンションという温度感なのでアピールできる部分はありません。住宅性能評価は3段階で最低の1（とは言えマンションの9割は1らしい）ですが、1でも数百年に一度の大震災で崩壊しないレベルなので、万が一の際にも瓦礫に押しつぶされるようなことはなさそうです。もちろん部屋のテレビやタンス等が倒れてきて大怪我をする可能性はありますが。
そして、共用部分の地震保険には入っていません（こちらも新築マンションの加入率は2割ほど）。大きな地震が発生した際には、柱にヒビなどが入って想定外の修繕費が発生する可能性があります。とは言え、東日本大震災で最大震度7だった宮城県でも新耐震基準のマンションの9割は被害なしか軽微な被害だったので、地震保険代のほうが高い気がします。
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その代わりと言うべきか、非常用飲料水生成システムなどライフラインが止まった場合のバックアップはしっかりしていそうです。
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値段
3LDKで4,000万円台。工場側の低層階だと4,000万円を切る部屋も。
ディライトコート 70.83㎡ 3LDKで2Fが3,898万円、12Fが4,568万円。エバーコート 71.14㎡ 3LDKで2Fが4,458万円、11Fが4,688万円。
個人的には中央林間ほど渋谷から離れるなら、もう少し（1割ぐらいは）手頃であってほしい気持ちもありますが、そもそも予算内であったことと、現状計画されている物件も含めて他にないこと、安く同等の物件ができる僅かな可能性を待っている間の家賃がもったいない等の理由で購入を決めました。
資産価値
私は永住予定ですが、それでも何かがあって売却することになった場合は高く売れるに越したことはないので、一応素人なりに資産価値についても考えました。とは言えもちろん資産価値を気にするなら都内の物件のほうが間違いはないと思います。私には買えない値段なのでそもそも選択肢に入れることさえできませんでしたが。
まずはプロの予想によると、
manmani.net
B6タイプ 75.03㎡ 5階 5000万円台(新築時) → 4100万円(築10年時)とのことです。単純に10/35すると3,570万円なので、10年後に売却してもローンが残るようなことは無さそうです。
資産価値が上がるかどうかは人口の増減が最も影響すると思うので今後の予測を調べると、
toyokeizai.net
東京の人口は2030~2035年まで増加するが、田園都市線沿線はより遅くまで人口増加する見込みとのこと。ただし、渋谷やたまプラーザ等の人気駅が引っ張るので、中央林間まで同じように人口増加し続けるかはかなり怪しい。とは言え前述の通り大和市は保育園等の子育てに力を入れており、若い人の流入が増え続ければ資産価値も上がる可能性があります。
また、コロナ禍で都心ではなく利便性のよい郊外に移住する動きがあり、特に私のようなIT系の会社ではリモートワークが浸透しているので、コロナ禍が収束したとしてもリモートワークが完全になくなる可能性は低く、郊外移住の動きは一定数継続すると思われます。そのため、コロナ以前の予想より中央林間が発展する可能性はありそうです。
まとめ
もともと気長に良い物件探すかーと思っていたのですが、ドレッセ中央林間はほぼほぼ理想の条件が揃っていたので、見つけた瞬間にこれだと感じ、そこからはトントン拍子で購入に至りました。
まだ空いている部屋もあるので、もし興味を持っていただけた方は是非ご検討ください。とりあえず資料請求すると空き部屋の位置と値段の一覧が貰えるのと、資料請求だけでは特に電話営業などもなかったのでおすすめです。
